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                    三亞市集體建設用地開發利用管理暫行辦法(2014年修訂)

                    來源:三亞房地產律師網作者:三亞房地產律師時間:2016-07-08

                    三府〔2014〕103號

                    三亞市人民政府 
                    關于印發《三亞市集體建設用地開發利用管理暫行辦法(2014年修訂)》的通知

                    各鎮人民政府,各區管委會,市政府直屬各單位:

                      《三亞市集體建設用地開發利用管理暫行辦法(2014年修訂)》已經六屆市政府第26次常務會議審議通過,現印發給你們,請認真貫徹執行。

                    三亞市人民政府 
                    2014年6月17日

                    (此件主動公開)

                    三亞市集體建設用地開發利用管理暫行辦法(2014年修訂)

                      第一條 為規范農村集體建設用地使用權流轉行為,維護集體建設用地所有權人和使用權人的合法權益,促進土地資源優化配置和節約、集約利用,根據《海南省經濟特區土地管理條例》、《海南省集體建設用地管理辦法(試行)》等法律和政策規定,結合我市實際,制定本辦法。

                      第二條 本辦法所稱集體建設用地,是指經依法批準用于鄉鎮企業、鄉(鎮)村公共設施和公益事業、農村村民住宅等村鎮建設,以及其他經依法批準用于非農建設或者可依法確認為建設用地的農村集體所有土地。

                      第三條 本辦法適用于本市行政區域內集體建設用地的取得、開發使用、流轉等管理。

                      第四條 各鎮人民政府、各區管委會依法負責本行政區域內集體建設用地開發利用的監督管理工作。市國土局、市規劃局、市林業局、市住房和城鄉建設局等行政主管部門在各自職責范圍內負責全市集體建設用地開發利用的監督管理工作。

                      第五條 村鎮建設需要使用集體土地的應當符合鎮土地利用總體規劃及村鎮建設規劃,在鎮土地利用總體規劃確定的建設用地及村鎮建設規劃確定相應用途范圍內予以安排。

                      在風景名勝區范圍內集體建設用地的使用應當符合風景名勝區規劃。

                      主城區內以及主城區外特定地區集體建設用地的使用,應符合城市總體規劃及相應控制性規劃。

                      主城區外的特定地區,即指依法確定的重點景區、沿海重點區域、經國家或者省、市人民政府批準設置的旅游度假區、開發區、產業園區、成片開發區等。

                      第六條 村鎮建設規劃應當與鎮土地利用總體規劃相銜接,并根據需要優化建設用地在空間上的布局。村鎮建設規劃中建設用地規模不得超過鎮土地利用總體規劃確定的村鎮建設用地規模。

                      第七條 尚未編制村鎮建設規劃的村莊,村鎮建設需要使用集體土地,可在鎮土地利用總體規劃確定的村莊建設用地范圍內。原則只對現有宅基地進行確權,不予安排其它村鎮建設用地。

                      第八條 農村宅基地的審批與使用管理應嚴格按照《三亞市人民政府關于印發三亞市農村宅基地管理辦法的通知》(三府〔2006〕114號)的規定執行。

                      對已經劃入中心城區、重點開發區域及旅游區用地的拆遷對象,應統一集中安置,原則上不采取劃撥宅基地的方式安置。安置房的選址及建設方案應取得村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。

                      第九條 鼓勵農村集體經濟組織按照土地利用總體規劃、城鄉規劃和產業發展規劃自主依法使用集體建設用地。

                      各旅游開發區及產業園區周邊的集體經濟組織,可根據當地情況依法利用集體建設用地建設服務各類園區的員工宿舍、倉儲物流、購物餐飲住宿等經營性物業,經營性物業不得以任何形式分割出售或整體出售。

                      嚴禁利用集體建設用地進行商品住宅或產權式酒店項目開發。

                      城鄉規劃確定為居住用途的集體建設用地,除農村宅基地外,需要發展商品住宅項目,應當依法征收為國有土地后,按照國有建設用地的有關規定進行開發利用。

                      第十條 利用集體建設用地進行經營性項目建設,參照國有土地建設項目審批程序進行項目審批。未經市人民政府批準,不得在集體建設用地上安排建設項目。

                      第十一條 集體建設用地土地使用權人應按照市人民政府批準和登記文件規定的用途或集體建設用地使用權流轉合同約定的用途使用土地,確需改變土地用途及土地使用條件,應當經土地所有者和市國土、規劃行政主管部門同意,報原批準機關批準,并辦理集體建設用地使用權變更登記手續。

                      第十二條 因建設征收土地達到規定比例需要安排集體留用地,留用地應優先在本集體經濟組織范圍內選址,原則上保留集體土地性質不變,確有需要轉為國有建設用地,可征收為國有建設用地后劃撥給集體經濟組織。

                      在本集體經濟組織范圍外選址,應依法征收為國有,劃撥給該集體經濟組織。除村莊整體搬遷外,在城市中心城區范圍內安排留用地,留用地占征地面積的比例不超過5%;在城市規劃中心城區范圍外安排,比例不超過8%。

                      對轄區內本村集體經濟組織范圍內的土地違法行為制止、協查不力的集體經濟組織,在整改完成之前,市人民政府暫停對其留用地的審批。

                      第十三條 以城邊村、城中村改造模式對集體建設用地進行改造整理,改造總體規劃方案應征得村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意,并優先保障村民安置地和村集體經濟發展用地,村民安置地及村集體經濟發展用地占改造范圍建設用地總面積的比例不得小于60%。

                      第十四條 在符合土地利用總體規劃、城鄉規劃、產業發展規劃,并有利于穩定家庭承包經營體制、留足本集體經濟組織成員生產生活用地的前提下,除村民宅基地和鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設用地外,權屬合法、界址清楚,并辦理了集體建設用地所有權登記手續的集體建設用地使用權按規定程序報經有批準權的人民政府批準后,以出讓、出租、作價入股、與他人聯合舉辦企業或抵押等方式進行流轉用于收益穩定、有利于促進農民就業的經營性項目。

                      第十五條 集體建設用地使用權流轉應當符合以下要求:

                      (一)產權明晰,完成集體建設用地權屬登記發證。

                      (二)符合土地利用總體規劃、城鄉規劃。

                      (三)符合產業政策和土地供應政策,嚴格土地用途管制。

                      (四)遵循依法、自愿、有償、平等、公開的原則。

                      第十六條 集體建設用地使用權出讓用于商業、旅游、娛樂等經營性項目的,應參照國有土地使用權公開交易的規定,以招標、拍賣、掛牌等方式在土地有形市場進行公開交易。集體建設用地使用權出讓的使用年限不得超過國家規定的同類國有土地使用權出讓的最高年限。

                      在風景名勝區范圍內集體建設用地的使用權不得出讓。

                      第十七條 集體建設用地使用權轉讓、聯營合作、作價入股的,最長年限為5 0年,確因特殊情況需延長的,報省政府批準。

                      以集體建設用地使用權出租,出租年限不超過30年。

                      第十八條 集體建設用地使用權人可轉讓、轉租集體建設用地使用權,轉讓人、轉租人應當將轉讓、轉租情況告知土地所有權人,并獲得土地所有權人的書面同意,同時報原批準機關批準。

                      集體建設用地使用權轉讓,原受讓方的權利、義務隨之轉移;集體建設用地使用權轉租,轉租人應當繼續履行原出租合同。

                      集體建設用地使用權轉讓、轉租的年限為原土地使用年限減去已使用年限后的剩余年限。

                      集體建設用地使用權轉讓、轉租,當事人雙方應當持集體土地使用權屬證明和相關合同,到市國土行政主管部門申請辦理土地登記手續。

                      第十九條 農村集體經濟組織以出讓、出租、作價入股、聯營等方式使用集體建設用地,應取得村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。

                      以集體建設用地使用權出讓、入股,農村集體經濟組織應當委托土地評估機構對土地使用權價格進行評估,土地估價報告報市國土行政主管部門確認備案后,作價入股的以土地評估價與投資方約定投資額比例確定股權比例。

                      集體經濟組織所占股權確需轉讓,應取得村民會議五分之四以上成員或者五分之四以上村民代表同意,并報市政府審批。

                      以集體建設用地使用權作價入股合作開發的(不含上市公司),在集體建設用地使用權入股合作協議簽訂之前,農村集體經濟組織可和合作投資人先行約定選擇固定回報的獲利方式(即投資獲利之前,每年收回固定回報值不得低于土地評估價值的同期存款利息;如投資獲利,則以股權應享份額和約定固定回報值之間“就高不就低”原則獲利)。

                      第二十條 集體建設用地使用權不得單獨抵押。按規劃行政主管部門批準的土地使用條件完成項目建設,并辦理了房屋登記的建筑物符合法律規定的抵押條件,經村民會議五分之四以上成員或者五分之四以上村民代表同意,其占用范圍內建設用地使用權一并抵押。抵押辦理程序參照國有土地房屋抵押辦理程序執行。

                      禁止將集體建設用地使用權用于為村集體經濟組織、村屬集體企業、合作開發的建設主體以外的其它組織和個人進行融資抵押或擔保。

                      集體留用地因抵押喪失剩余年限的土地使用權后,其集體經濟組織不得再次申請留用地。

                      第二十一條 進行集體建設用地使用權流轉應當依法簽訂合同。 合同應當載明下列事項:

                     ?。ㄒ唬╇p方當事人的名稱或者姓名。

                     ?。ǘ┝鬓D方式。

                     ?。ㄈ┩恋氐奈恢?、面積、用途、使用期限和使用條件。

                     ?。ㄋ模┩恋厥找婕爸Ц斗绞?。

                     ?。ㄎ澹┊斒氯说臋嗬土x務。

                     ?。┘w建設用地使用權使用期限屆滿后土地及地上建筑物和其它附著物的處理辦法。

                     ?。ㄆ撸┖贤男衅陂g,集體建設用地被收回或征收時的處理辦法。

                     ?。ò耍幾h的解決辦法。

                     ?。ň牛┻`約責任。

                      第二十二條 集體建設用地流轉發生之日起30日內到市國土行政主管部門辦理登記手續。

                      第二十三條 有下列情形之一,農村集體經濟組織報經原批準機關批準,可以收回集體建設用地使用權:

                     ?。ㄒ唬猷l(鎮)村公共設施和公益事業建設,需要使用土地。

                     ?。ǘ┯玫貑挝缓蛡€人未按合同約定或者批準文件規定的用途和期限使用土地,且拒不改正。

                     ?。ㄈ┩恋亻e置滿2年。

                     ?。ㄋ模┘w建設用地使用權流轉期限屆滿。

                     ?。ㄎ澹┮虺蜂N、遷移等原因停止使用土地。

                     ?。┓?、法規規定的其它情形。

                      依照前款第(一)項規定收回集體建設用地使用權,應當對集體建設用地使用權人給予適當補償。依照前款第(四)項規定收回集體建設用地使用權的,地上建筑物和其他附著物按合同約定處理。

                      第二十四條 集體經濟組織通過集體建設用地流轉取得的收益,扣除相關稅費和中央、省及市規定的計提的各項資金后,應納入集體財產實行“三資代理”,統一由集體經濟組織管理和使用,主要用于村莊基礎設施、公益設施建設以及該集體經濟組織成員的社會保障與發展生產等,不得挪作它用。

                      第二十五條 集體所有土地使用權因轉讓、轉租而增值,轉讓、轉租人應當向集體經濟組織交納增值額的50%。流轉合同有約定,從其約定。

                      第二十六條 村集體經濟組織使用集體建設用地流轉收益,應按法定程序提交成員大會討論決定,使用情況應當納入財務向集體經濟組織的成員公開。按法定程序決定的收益使用方案,應報鎮人民政府或者區管委會備案。

                      各鎮人民政府、各區管委會、市監察局、市審計局、市財政局等行政主管部門依法監督檢查集體建設用地流轉增值收益的分配使用。

                      第二十七條 市國土局、市綜合行政執法局等行政主管部門及各鎮人民政府、各區管委會應當加強對農村村民建設等集體建設用地使用行為進行監督檢查,建立健全動態巡查制度,及時發現、制止并嚴厲打擊各類違法建設行為。

                      第二十八條 未經批準或者采取欺騙手段騙取批準,非法占用土地和超面積占用土地,依據《中華人民共和國土地管理法》第七十六、第七十七條非法占用等有關規定處理。通過出讓、出租、作價入股、聯營合作等方式變相利用集體土地建設小產權房、出售小產權房的按照非法占地等有關規定處理。

                      第二十九條 非法轉讓集體建設用地,市人民政府將依法沒收非法所得,沒收非法轉讓土地,交回集體經濟組織使用。對超越權限批準集體土地流轉,其批準文件無效,并將依法追究當事人的責任。

                      第三十條 有關單位相關工作人員在集體建設用地管理中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,依法給予行政處分;構成犯罪,依法追究其刑事責任。

                      第三十一條 本辦法未盡事宜,按照國家、海南省的有關規定執行。

                      第三十二條 本辦法具體由市國土行政主管部門負責解釋。

                      第三十三條 本辦法自印發之日起實施。 

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