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                    三亞碧海藍天業主訴物業公司物業管理糾紛案

                    來源:三亞房地產律師網作者:三亞房地產律師時間:2013-08-07

                      代 理 詞

                      尊敬的審判長、審判員、人民陪審員:

                      海南中海律師事務所接受原告楊**、張*的委托,指派我作為原告訴三亞碧海藍天國際物業管理有限公司物業管理糾紛案原告方的委托代理人,我現依據事實與法律發表如下代理意見:

                      一、原告楊**、張*享有訴訟主體資格,有權起訴作為被告的物業管理公司。

                      原告提供的房產證已經證明了兩原告均為被告管理的碧海藍天小區的業主,因此依據《海南省住宅區物業管理條例》55條規定“業主、使用人、業主委員會、售房單位及物業管理公司之間因物業管理發生糾紛的,可以向物業管理行政主管部門申請調解,也可以依法申請仲裁或向人民法院起訴”的規定,作為業主的原告當然享有起訴的權利,而并不是只有業主委員會才有權利起訴。原告享有訴訟主體資格的法律依據還有《物權法》82條“物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施,并接受業主的監督”。既然業主有監督權,那業主就可以用任何合法的方式對被告進行監督,包括在對被告建議、批評無效后直接以訴訟的方式行使業主的監督權,而不是像被告代理律師所說的只能行使建議、批評權而無起訴權。

                      原告的這一監督權(含起訴權)并不因原告所在的小區有業主委員會就喪失。業主委員會是受業主委托對物業公司進行日常監督的組織,在對物業公司的監督權方面,它只是業主的受托人,與業主的關系是委托關系。因此,并不存在受托人行使權利后,委托人的權利就被受托人代表而喪失的荒唐事情。任何一條法律也沒有規定,業主的監督權可以被業主委員會代表而喪失。

                      可見,被告所稱原告的起訴權已被業主委員會代表而喪失是非?;奶频挠^點,并且這一觀點與現有法律規定明顯相違背的。因此,原告享有訴訟主體資格是顯然的。

                      二、本案原告起訴的是物業管理糾紛,而非物業管理合同糾紛。

                      法院立案庭以物業管理合同糾紛立案本來就是錯誤的。因此原告起訴被告的是侵權糾紛,而非合同糾紛,以何種案由起訴是原告的權利,而不是由被告強加。原告從未稱自己起訴的是物業管理合同糾紛,何況原告的訴求之一就是“要求被告出示物業管理合同”,顯然,在原告沒有見過物業管理合同的情況下不可能以物業管理合同糾紛起訴。因此,被告以合同的相對性進行答辯不能否定原告的訴訟主體資格。

                      三、原告各項訴訟均應當得到支持。

                      1、第一項訴求的“要求被告出示物業管理合同”由于被告已把該合同作為證據提交,代理人就不再贅述。

                      2、第二項訴求“要求公布物業管理費收支明細”的法律依據為《海南省住宅區物業管理條例》第26條“物業管理公司應當每半年公布一次物業管理費的收支賬目,接受業主、使用人的監督。物業管理費的收費項目、收費標準等應當向業主、使用人公開并加以說明,業主和使用人有權查詢”。由于有法律條文寫的非常清楚,我也不再贅述。

                      3、第三、四項訴求及增加的訴求“要求被告公布其經營的公共管理部位的收支情況”的法律依據為《物業管理條例》第六條 “業主在物業管理活動中,享有下列權利:(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權”及《海南省住宅區物業管理條例》第二十八條“業主共有的公用設施、設備、場地以及房屋,可以由業主委員會委托物業管理公司經營,其收益歸全體業主共有,并入維修基金”。具體公共部位在訴狀及證據質證時代理人已說明,這些公共部位都由被告經營,而收支情況原告并不知情。因此,被告應當向業主公示。

                      4、第五、六項訴求“要求被告公布維修基金使用情況”及“恢復碧海藍天會所休閑娛樂功能”。

                      依據相關法律,維修基金的所有人為全體業主,業主對其收支、使用有知情權。

                      在開發商的宣傳廣告中,碧海藍天會所是用于休閑娛樂功能的,現在全部用于商業用途,從原告所拍照片上體現的情況來看,已完全喪失了休閑娛樂功能,作為物業管理公司有義務進行糾正。

                      綜上所述,原告的各項訴求均應當得到法庭的支持。

                      代理人:聶友峰

                      2008年8月1日

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